CLUB CARAL
ResortActivo Costero de 4.6 ha frente al mar · Km 222 Panamericana Norte, Huarmey, Perú
1. Tesis de Inversión
Desarrollo de vivienda + resort frente al mar, 6 motores de ingreso. Retorno del proyecto e igual para el fundador: ROI 104.2%, MOIC 2.04x en 36 meses, neto de impuestos.
- Escala: Ingresos US$ 26.91M, utilidad antes de impuestos US$ 9.80M y utilidad neta US$ 6.91M tras Impuesto a la Renta del 29.5%.
- Diversificación: 6 líneas — 102 lotes, 102 casas, 40 departamentos, tiempo compartido, Cooperativa Los Andes e ingresos recurrentes. Cada casa se vende como lote en pre-venta más su construcción.
- Margen Protegido: Casas y departamentos a Costo Directo + 25% Gastos Generales + 40% utilidad. Lotes inafectos de IGV; la utilidad tributa Impuesto a la Renta del 29.5%.
- Capital Eficiente: CAPEX de US$ 6.63M para el condominio de departamentos, el resort y la habilitación urbana. Las casas, por US$ 14.44M, se autofinancian con la pre-venta de lote más construcción.
2. Oportunidad de Mercado
- Precio de Entrada Bajo: Litoral de Huarmey con m² muy por debajo de Asia/Sur Chico; plusvalía por la mejora vial de la Panamericana Norte.
- Demanda Estructural: Demanda de segunda vivienda de playa a solo 2.5 horas de Lima para uso recreativo y rentas temporales.
- Ventaja de Costo: 4.6 ha listas + pozo de agua propio de 14 metros ya operativo disminuyen materialmente el costo y tiempo de habilitación urbana.
- Acceso Exclusivo: Ventana de entrada en preventa / pre-lanzamiento con cupos de fundador altamente limitados.
3. El Club de Fundadores (20 Cuotas · 7.92% Equity)
Semilla: US$ 525k| Concepto | Fundador | Fundador Plus | Fundador Premium |
|---|---|---|---|
| Inversión | US$ 15,000 | US$ 25,000 | US$ 40,000 |
| Acceso premium al Club | 1 semana al año | 1.5 semanas al año | 2 semanas al año + Tiempo Compartido Oro |
| Participación accionaria | 0.226% | 0.377% | 0.603% |
| Distribución de utilidades a 36 meses | US$ 15,630 | US$ 26,049 | US$ 41,679 |
| Renta anual del resort tras el ciclo* | US$ 1,072 | US$ 1,786 | US$ 2,858 |
| ROI del fundador a 36 meses | 104.2% / 2.04x | 104.2% / 2.04x | 104.2% / 2.04x |
El equity del fundador, 7.92%, equivale a su aporte de US$ 525,000 sobre el CAPEX de US$ 6.63M. Por eso su retorno es idéntico al del proyecto: 104.2%, MOIC 2.04x, neto del Impuesto a la Renta del 29.5%. El accionista persona natural paga además 5% de impuesto a los dividendos. *Adicionalmente retiene su parte del resort, que renta a perpetuidad, más la apreciación de su equity — upside compartido por todos los socios. Cuotas transferibles y heredables.
USO DE CAPEX (US$ 6.63M) 100% sin banca
- • Resort/amenities (retenido) US$ 577K
- • Habilitación urbana — vías y saneamiento US$ 535K
- • FF&E común del resort US$ 388K
- • Estudios, marketing, legal y pozo US$ 615K
- • Contingencia (8%) US$ 491K
Las casas (US$ 14.44M) no consumen CAPEX: se autofinancian con la pre-venta de lote + construcción a precio cerrado. Brecha de caja ≈ US$ 0.
ESTRATEGIA DE SALIDA (EXIT)
- ✔ Caja Temprana: Retorno acelerado de capital por preventa de casas, departamentos y 1,000 membresías dentro de los 36 meses.
- ✔ Yield Anual: EBITDA de US$ 474K/año (Margen ~55%) desde mes 13 distribuido como dividendos pro-rata.
- ✔ Liquidez: Cuota transferible/heredable. Estructura de opción de venta secundaria o programa de recompra garantizada al mes 36.